课程目的：

 房地产会计核算相差较大，财务人员对各阶段把握不好都会出现少交多交税情形，如何规避企业涉税风险、如何理解新政策，遵从规定降低税务风险；以及在不违反税法合理降低企业税负？如何从项目设立、项目谈判、购地、开发、销售、清算、企业注销整个环节上做好财税工作。企业如何操作旧城改造、城市综合体项目、企业收购重组、售后回购回租业务，如何更好的做好税务筹划。

课程对象：

各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

课程大纲：

第一节、分阶段财税实务筹划检查串讲  
1、项目设立及取得阶段  
（1）项目设立一般形式  
（2）特殊项目公司形式优劣及筹划  
（3）合同订立、股权方式与土地方式解析谈判技巧与筹划  
（4）发票对后期土地增值税及企业所得税影响；  
（5）契税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税风险揭示及应对；  
2、项目开发阶段  
（1）项目开发阶段介绍  
（2）前期成本合同订立对土地增值税影响  
（3）合同及涉税风险控制  
（4）成本税务检查重点  
3、预售及销售阶段  
（1）预售及销售介绍及会计处理  
（2）税务自检要点及应对（展开讲解营业税、所得税要点）  
（3）预售阶段的广告招待管理销售费用税金处理  
（4）收入税务检查重点（展开重点讲解）  
4、完工阶段清算阶段  
（一）、土增税清算  
（1）土增税政策解析  
（2）土地增值税申报表及附表讲解  
（3）清算单位与清算时点选择举例  
（4）事务所《鉴证报告》沟通与注意事项  
（二）、项目所得税完工  
（1）工程完工、会计结转及税务规定介结及协调  
（2）所得税完工条件31号文件、会计差异与处理协调；  
（3）完工会计处理不同选择；  
（4）现行所得税主要涉税风险及应对  
（5）测绘与成本分摊  
（6）涉税分摊原则  
（7）滚动开发与完工处理  
（8）开发产品完工中的计提  
（9）会计处理与税务差异处理及风险控制  
（10）所得税汇算《鉴证报告》注意事项  
（11）关于融资性售后回租业务处理  
（12）会计处理与税务差异处理及风险控制  
5、项目公司注销阶段  
（1）注销前的准备  
（2）注销前的退（补）税  
（3）注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题等]  
（4）项目公司注销报告  

第二节、旧城改造项目业务处理  
1、旧城改造项目税收优惠  
2、旧城改造项目土地主合同定立  
3、旧城改造项目分期与核算  
4、旧城改造项目的土地成本分摊与税务筹划  
5、视同销售运作原理  

第三节、城市综合体项目  
1、土地取得合同订立筹划  
2、项目开发中核算影响  
3、成本分摊与土地增值税及企业所得税  
4、销售政策对项目税收影响  
5、运作中税收筹划注意事项  

第四节、企业重组并购税务筹划  
1、购权收购  
2、资产收购  
3、合并分立  
4、债务重组  
5、企业清算  

第五节、售后回购、回租业务  
1、资产回购、回租业务的政策  
2、实例操作中政策运作  
3、营业税、企业所得税与土地增值税举例  
4、合同签订注意问题  

第六节、专家解答企业疑难问题。