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房地产开发企业的涉税种类、业务和优惠政策
【发布日期】: 2012年12月31日  【来源】:
 

 我国现行税制就其实体法而言,是建国后经过几次较大的改革逐步演变而来的,按其性质和作用大致分为七类24种:1、流转税类,包括增值税、消费税和营业税;2、资源税类,包括资源税、城镇土地使用税;3、所得税类,包括企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税(200811日起,企业所得税与外商企业投资和外国企业所得税将合并)、个人所得税;4、特定日的种类,包括固定资产投资方向调节税(一暂停征收)、筵席税、城市维护建设税、土地增值税、车辆购置税、耕地占用税;5、财产和行为税类。包括房产税、城市房地产税、车船使用税、车船使用牌照税、印花税、屠宰税、契税;6、农业税类、包括农业税、牧业税;7、关税。

在这24个税种中,直接关系到房地产的有城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、城市房产税、契税。与房地产开发企业紧密相关的有营业税、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、固定资产投资方向调节税(已暂停征收)、城市维护建设税、印花税、共计12个,在税种数量上占到了50%。其中城镇土地使用税、耕地占用税、城市房地产税、契税、固定资产投资方向调节税(已暂停征收)、城市维护建设税、印花税7个税种房地产开发企业税负的占比比较小,因此,本文仅就营业税、房产税、土地增值税和企业所得税(含外资企业所得税)四个税种进行分析。

 一、 营业税

(一) 营业税的税收规定

营业税是对我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为征收的一种税。营业税的计税依据是营业额。

(二) 房地产开发企业营业税的涉税

房地产开发企业的很多业务均涉及到营业税,归纳起来,主要包括以下几种:

1    转让土地使用权

2    销售房屋

3    转让在建项目

4    合作开发

5    代建房

6    委托代销房产

7    出租房屋或土地使用权

(三) 房地产开发企业营业税的优惠政策

房地产开发企业营业的优惠政策分为三个方面:

1    企业以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承受投资风险的行为,不征营业税。

2    土地使用权转让给农业生产者用于农业生产,免征营业税。

3    自建自用建筑物,不对建筑行为和销售不动产行为征收营业税,但自建建筑物以后又销售的,应视同提供应税劳务,既缴纳建筑业营业税,有缴纳销售不动产营业税。

二、 房产税

(一) 房产税的税收规定

房产税是以房产为征收对象,按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入,想产权所有人征收的一种税。此税在城市、县城、建制镇的工矿区征收。房产税的纳税义务人事房屋的产权所有人。

(二) 房地产开发企业房产税的涉水业务

1    自用房产

2    出租房产

3    代售房产

(三) 房产税开发企业房产税的优惠政策

财政部对房产税减免税情况的规定,是根据经济发展情况制定的。这类免税房产,情况特殊,范围较小,体现了税收政策的灵活性。其主要内容有:

1    经过有关部门鉴定使用停止的毁损房屋的危险房屋免征房产税

2    微利企业和亏损企业,可以由地方根据实际情况在一定的期限内免征收房产税

3    在基建工地建造的为工地服务的各种临时性房屋,在施工期间可以免征房产税

4    房屋大修停用半年以上的,在大修期间可以免税

5    企业停产、撤销以后,其房产闲置不用的,可以暂免征房产税

6    自用的地下建筑,属于工业用途的,以房产原件的50-60%座位应税房产原值,属于商业和其他用途的,以房产原件的70-80%作为应税房产原值

7    除了上述规定之外,纳税人纳税确有困难的,可以由省、自治区、直辖市人民政府确定,定期减征或者免征房产税。纳税单位与免税单位共同使用的房屋,按照各自使用的部分划分,分别缴纳或者免征房产税。

三、土地增值税

(一) 土地增值税的税收规定

土地增值税是以转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人征收的一种税。它的计税依据是转让房地产的增值额。增值额等于转让房地产取得的收取减去法定扣除项目后的金额的差额。

(二) 房地产开发企业土地增值税的涉税业务

1    土地使用权出让

2    土地使用权转让

3    在建项目转让

4    房屋销售

(三) 房地产开发企业土地增值税的优惠政策

土地增值税的主要优惠政策有:

1    纳税人建造普通标准住在出售,增值额为超过扣除项目金额的20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的应就其全部增值额按规定计税,不得免税。普通标准住宅,是指一般居民住宅,不包括高级别墅、高级公寓、小洋楼、度假村等以及超面积、超标准、豪华装修的住宅。是否属于普通标准住宅,必须经过税务机关确认。

2    因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

3    以房地产进行投资联营,联营一方以房地产作入股或者作为联营条件,将房地产转到所投资的联营企业中去,在200632日前免征土地增值税,在200632日日后要征收土地增值税

4    一方提供土地,一方提供资金,合作建房,建房后按比例分房自用的行为,对于房屋所产生的土地增值,免征土地增值税;建成后转让的,则应征收土地增值税。

5    房地产开发企业受客户委托进行房地产开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为,免于征收土地增值税。

6    在兼并企业过程中,对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为,免征土地增值税。

四、 企业所得税

(一) 企业所得税的税收规定

目前我国内外投资企业使用不同的企业所得税税法,内资企业实行《企业所得税暂行条例》,外资企业实行《外商外商投资企业级外国企业所得税税法》,2007316日将内外资企业的所得税进行了合并,自200811日实行。企业所得税的纳税依据为应纳税所得额,即企业一年纳税年度的收入总额减去按国家规定准予扣除项目金额后的余额。

(二) 房地产开发企业所得税的优惠政策

房地产开发企业基本上没有什么企业所得税的优惠政策。原来有的在西部地区“新办企业免征三年企业所得税”的优惠政策,在200611日的新规定支出,房地产开发企业和以销售开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠政策。

另外,外商投资的房地产开发企业有一项优惠政策,即如果外商投资企业以国家规定的鼓励类产业项目——普通住宅开发建设为主营业务,改项目经过省级行业主管部门认定,并且当年普通住宅项目的收入超过企业总收入70%de ,经过主管税务机关审核确认后,可减按15%税率缴纳企业所得税。

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